Corte di Cassazione n. 18987/2016 – Locazione – il conduttore può sospendere pagamento canone solo quando venga a mancare completamente la controprestazione e non quando vi sia solo una diminuzione -27.09.2016. –

La Corte di Cassazione, con la sentenza in esame, avente ad oggetto un contratto di locazione, ha precisato: “In altri termini, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti”

CORTE DI CASSAZIONE

III SEZIONE CIVILE

SENTENZA  Num. 18987 Anno 2016

Presidente: CHIARINI MARIA MARGHERITA

Relatore: DI MARZIO FABRIZIO

Data pubblicazione: 27/09/2016

SENTENZA

sul ricorso 24169-2013 proposto da: A. PASQUALE …., elettivamente domiciliato in ROMA, …, presso lo studio dell’avvocato GINA C., rappresentato e difeso dall’avvocato CLAUDIO P.. giusta procura speciale in calce al ricorso; ricorrente

contro G.MARIA GRAZIA, elettivamente domiciliata in ROMA, …., presso lo studio dell’avvocato GIANCARLO M., rappresentata e difesa dall’avvocato FABIO M. giusta procura speciale a margine del controricorso; – controricorrente

avverso la sentenza n. 60/2013 della CORTE D’APPELLO di CAMPOBASSO, depositata il 08/08/2013;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/05/2016 dal Consigliere Dott. FABRIZIO DI MARZIO;

udito l’Avvocato CLAUDIO P.;

udito l’Avvocato GIANCARLO M. per delega non scritta;

 udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GIANFRANCO SERVELLO che ha concluso per l’inammissibilità in subordine rigetto del ricorso.

SVOGIMENTO DEL. PROCESSO

 Il tribunale di Campobasso, accogliendo la domanda di Pasquale A. dichiarò, risolto per inadempimento il contratto di locazione intercorso tra lo stesso, quale conduttore, e Maria Grazia G., quale locatrice. Condannò inoltre quest’ultima al risarcimento dei danni.

Adita dalla locatrice, la corte di Campobasso riformò la sentenza appellata: non ravvisando i presupposti della risoluzione per inadempimento, pur ritenuta dal tribunale.

 Pasquale A. ha presentato ricorso per cessazione affidato a due motivi. Maria Grazia G. ha presentato controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Afferma parte ricorrente che l’immobile locato sarebbe stato compromesso da gravi vizi strutturali, così che ai sensi dell’art. 1578 cod. civ. per come interpretato dalla costante giurisprudenza di questa corte, avrebbero dovuto desumersi le condizioni di inutilizzo totale o comunque di godimento gravemente ridotto dell’immobile tali da giustificare, ai sensi dell’art. 1460 cod. civ., la mancata corresponsione dei canoni da parte del conduttore che, per conseguenza, non avrebbe dovuto essere considerato moroso.

La doglianza è argomentata sia sotto il profilo della violazione degli artt. 1578, 2697, 1455, 1460 cod. civ. sia per vizio di motivazione su un punto decisivo della controversia.

2. L’infondatezza del ricorso dipende dall’avere la corte di appello chiaramente argomentato, con giudizio di fatto insindacabile in sede di legittimità e prendendo cognizione del fatto decisivo inerente allo stato dell’immobile, la insussistenza di vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, e ciò ricostruendo criticamente il materiale probatorio acquisito.

In particolare, la corte territoriale richiama in motivazione anche il comportamento del conduttore: che, pur avendo onorato solo il primo canone di locazione, continuò per oltre un anno a fruire normalmente dell’immobile svolgendovi l’attività commerciale alla quale lo stesso era destinato, con ciò dimostrando l’idoneità dello stesso all’uso convenuto, senza mai segnalare alla controparte – che pure lo diffidava ripetutamente di effettuare il pagamento del canoni dovuti alcuna contestazione sullo stato dell’immobile locato. Che lo stato del bene fosse noto al conduttore anche prima della stipulazione della locazione è logicamente argomentato sulla scorta del contratto medesimo, leggendosi alla clausola 18 della esistenza di un impianto di pompe al fine di combattere i fenomeni di infiltrazione di acqua.

Per conclusione, la corte territoriale esclude che nel caso di specie potesse discorrersi (ai fini dell’applicazione dell’art. 1578 cod. civ.) di vizi occulti Linearmente la corte di appello, ritenendo non comprovato un vizio rilevante ai sensi dell’art. 1578 cod. civ., ha escluso la sussistenza di una condotta inadempiente e tale da giustificare la risoluzione del contratto in capo alla locatrice. Deve infine, e ad ogni buon conto, osservarsi che nell’ordinamento, come definitivamente chiarito da tempo da questa corte, non è rinvenibile un potere di autotutela del credito da parte del conduttore che, a fronte dell’inadempimento del locatore, decida di non corrispondere i canoni dovuti. In altri termini, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (da ultimo, cfr. Cass. sez. VI, 26/01/2015, n. 1317). Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rifondere a controparte le spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi euro 3100,00 di cui euro 200,00 per spese, oltre spese generali ed accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente principale dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, 13 maggio 2016.