Corte di Cassazione n° 18001/2010 – compravendita di immobili – irrevocabilità della proposta d’acquisto – termine – 02.08.2010. –
 La Corte di Cassazione, con la sentenza in esame, avente ad oggetto una richiesta di condanna al pagamento di una provvigione o, in subordine, di penale, per l’attività di mediazione svolta da una agenzia immobiliare nella compravendita non perfezionata di un immobile, per la revoca del proponente, dopo aver precisato che l’elemento normativamente richiesto per l’irrevocabilità di una proposta d’acquisto è la determinazione del tempo per il quale il proponente è obbligato a mantenere ferma la proposta, ha stabilito che che laddove il tempo di irrevocabilità venga fatto cessare con la sottoscrizione del contratto preliminare o, in difetto di questa, con il rogito notarile di trasferimento della proprietà, deve negarsi che all’irrevocabilità sia stato previsto un termine, poiché la necessaria temporaneità della stessa presuppone che alla scadenza di esso il proponente riacquisti la possibilità di esercitare la facoltà di revoca. CORTE DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDA CIVILE SENTENZA DEL 02.08.2010, N° 18001
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto notificato il 7 ottobre 1999, la N. s.n.c. convenne V. B. davanti al Tribunale di Savona – sezione distaccata di Alberga – e ne domandò la condanna al pagamento di L. 5.600.000 a titolo di provvigione o, in subordine, di penale, per l’attività di mediazione svolta in suo favore nella compravendita, non perfezionata, di un immobile in Pietra Ligure di proprietà di M. N. e M. C. D.. Resistette il B. , eccependo di avere revocato la proposta di acquisto, sottoscritta il 3 marzo 1999, prima della ricezione della sua accettazione e la nullità della clausola di irrevocabilità e della penale in essa prevista, e chiese, in via riconvenzionale, il rimborso della somma di L. 5.000.000 versata quale deposito cauzionale e la condanna della società al risarcimento dei danni. Il Tribunale, con sentenza del 12 novembre 2001, rigettò la domanda della società e, in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale, condannò la N. a restituire al B. la somma di L. 4.000.000 (L. 5.000.000 – L. 1.000.000 ex art. 1756, c.c., per spese di mediazione), oltre interessi dal 3 marzo 1999 al saldo. La decisione, gravata dalla società e, in via incidentale dal B. , venne riformata il 25 novembre 2004 dalla Corte di appello di Genova, che, in accoglimento dell’impugnazione principale, condannò il B. al corrispondere alla N. la provvigione di euro 2.892,16, oltre iva ed interessi, e dichiarò assorbito l’esame dell’impugnazione incidentale.Osservarono i giudici di secondo grado che: a) la clausola di irrevocabilità della proposta di acquisto era valida in quanto prevedeva un termine all’irrevocabilità, espressamente costituito dalla “data di sottoscrizione del preliminare o, in difetto di questa del rogito notarile di trasferimento della proprietà”; b) l’irrevocabilità della proposta atteneva all’iter formativo del contratto di compravendita e non a quello di mediazione e la sua previsione si sottraeva conseguentemente al rispetto della disciplina dettata a tutela del consumatore; c) l’accettazione della proposta in pendenza del termine di irrevocabilità comportava la conclusione dell’affare ed il diritto del mediatore alla provvigione. Il B. è ricorso per la cassazione della sentenza con sei motivi, di cui quattro condizionati, e la società N. ha resistito con controricorso; entrambe le parti hanno depositato memorie. MOTIVI DELLA DECISIONE Con il primo motivo, il ricorso denuncia la nullità della sentenza impugnata, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., per violazione e falsa applicazione degli artt. 1326, 1328 e 1329, c.c., avendo negato efficacia alla la revoca della proposta di acquisto per la sua prevista irrevocabilità sino alla sottoscrizione del preliminare o, in difetto di essa, del contratto di compravendita, benché il termine costituisca elemento essenziale dell’irrevocabilità della proposta e l’individuazione di esso con la sottoscrizione del preliminare o del contratto di compravendita si risolvesse nell’inesistenza di esso. Con il secondo motivo, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., per violazione e falsa applicazione degli artt. 1469-bis e 1469-ter, c.c., avendo escluso la nullità della previsione di irrevocabilità della proposta perché contraria alla disciplina dettata a tutela del consumatore, pur essendo inserita in moduli predisposti unilateralmente dal mediatore per regolare una serie indefinita di rapporti e destinata a spiegare i suoi effetti non solo tra i futuri contraenti, ma mediatamente anche tra il proponente ed il professionista. Con il terzo motivo condizionato, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., per violazione e falsa applicazione dell’art. 2469-bis e 1469-ter, c.c., avendo riconosciuto efficace la clausola penale prevista nella proposta nonostante la sua onerosità eccessiva, tenuto conto dei corrispettivi per la mediazione previsti dagli usi della C.C.I.A. di Savona. Con il quarto motivo condizionato, in relazione all’art. 360, n. 5, c.p.c., per omessa e/o insufficiente e/o contraddittoria motivazione, non essendosi pronunciata sull’appello avverso il rigetto in primo grado della domanda risarcitoria del convenuto per violazione dei principi della buona fede contrattuale. Con il quinto motivo condizionato, in relazione all’art. 360, n. 3, per violazione e falsa applicazione dell’art. 1756, c.c., e dell’art. 112, c.p.c., essendo la sentenza di primo grado incorsa nel vizio di ultrapetizione riconoscendo d’ufficio al mediatore il diritto al rimborso delle spese.Con il sesto motivo condizionato, in relazione all’art. 360, n. 5, c.p.c., per omessa e/o insufficiente e/o contraddittoria motivazione circa il punto decisivo della determinazione in L. 1.000.000 delle spese effettuate dal mediatore. Il primo motivo è fondato. L’irrevocabilità della proposta contrattuale (cd. “a fermo” o “ferma”), disciplinata dall’art. 1329, c.c., consiste nella temporanea privazione degli effetti di una eventuale revoca voluta dal proponente ed ha lo scopo di accordare al destinatario per l’accettazione della proposta uno spatium deliberandi maggiore di quello ordinariamente necessario secondo la natura dell’affare o secondo gli usi (cfr.: art. 1226, 2° co., c.c.). Elemento normativamente richiesto per l’irrevocabilità è la determinazione del tempo per il quale il proponente è obbligato a mantenere ferma la proposta e l’essenzialità e la funzione del termine escludono che la limitazione della facoltà di revoca della proposta, riconosciuta in via generale al proponente sino alla sua accettazione dall’art. 1328, c.c., possa risolversi nella negazione di tale facoltà e nella subordinazione dell’efficacia della proposta esclusivamente alla volontà del suo destinatario. Laddove, quindi, il tempo di irrevocabilità venga fatto cessare, come in specie, con la sottoscrizione del contratto preliminare o, in difetto di questa, con il rogito notarile di trasferimento della proprietà, che con la creazione di un vincolo contrattuale esauriscono la funzione della proposta, deve negarsi che all’irrevocabilità sia stato previsto un termine, poiché la necessaria temporaneità della stessa presuppone che alla scadenza di esso il proponente riacquisti la possibilità di esercitare la facoltà di revoca.Di tale principio non ha fatto applicazione il giudice a quo, che pur sottolineando come il termine costituisca un elemento essenziale all’irrevocabilità, ne ha sostanzialmente negato la necessità affermando che questo poteva coincidere con un momento nel quale non una revoca della proposta era più ipotizzabile. Alla fondatezza del primo motivo seguono l’assorbimento dell’esame degli altri motivi di ricorso e la cassazione della sentenza impugnata con rinvio, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte di appello di Genova. P.Q.M. Accoglie il primo motivo di ricorso e dichiara assorbito l’esame degli altri. Cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio, ad altra sezione della Corte di appello di Genova. Depositata in Cancelleria il 02.08.2010 |
